Los nuevos reales decretos-leyes de octubre de 2026 introducen cambios importantes en los alquileres de vivienda. Te explicamos cómo pueden afectar a la renovación del contrato, las subidas del alquiler, los contratos temporales y los desahucios.
Si vives de alquiler o tienes una vivienda alquilada, es posible que te preguntes cómo afectan las nuevas normas a tu situación. Las modificaciones aprobadas regulan distintas cuestiones que pueden tener consecuencias directas tanto para los inquilinos como para los propietarios.
A continuación, explicamos los principales cambios de forma sencilla, para que puedas conocer tus derechos y saber cuándo conviene revisar tu contrato.
1. ¿Qué ocurre si termina mi contrato de alquiler?
El Real Decreto-ley 28/2026 introduce cambios en la forma en que se renuevan los contratos de alquiler de vivienda habitual.
La nueva regulación establece que, una vez transcurrido el periodo mínimo legal, el contrato podrá prorrogarse por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años si el propietario es una empresa, cuando ninguna de las partes comunique a tiempo que no desea continuar.
Para ello, se establecen estos plazos de aviso:
- Si el propietario no quiere renovar: debe avisar con al menos seis meses de antelación.
- Si el inquilino no quiere continuar: debe avisar con al menos dos meses de antelación.
Esto significa que el propietario debe planificar con suficiente antelación su decisión de no renovar el contrato.
Es importante tener en cuenta que esta regulación tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 y que su aplicación depende de las circunstancias de cada contrato y de las reglas transitorias previstas en la norma.
2. ¿Puede el propietario tener que indemnizar al inquilino por no renovar?
Sí, en determinados supuestos.
El Real Decreto-ley 28/2026 establece que el propietario que comunique válidamente su voluntad de no renovar el contrato deberá indemnizar al inquilino, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas legalmente.
La cantidad se calculará tomando como referencia el precio del alquiler establecido en el sistema estatal de referencia y el tiempo que el inquilino haya vivido en la vivienda. Si no se dispone de un valor individualizado para ese inmueble, se tomará como referencia la renta mensual vigente.
Sin embargo, existen excepciones. Por ejemplo, la indemnización puede no proceder cuando el propietario persona física necesita la vivienda para vivir en ella o para determinados familiares, siempre que se cumplan los requisitos legales. También se contemplan otros supuestos relacionados con la situación del inquilino o con la formalización de un nuevo contrato.
Por tanto, antes de enviar una comunicación de no renovación o de aceptar la finalización del alquiler, es aconsejable comprobar qué régimen se aplica y si existe derecho a indemnización.
3. ¿Me pueden subir el alquiler durante 2026 y 2027?
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de la renta de los contratos de vivienda.
La medida se aplica a las actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027.
En términos sencillos:
- Si el alquiler supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia: no procederá incrementar la renta.
- En los demás casos: el aumento será el que acuerden las partes. Si no existe un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %.
Esto no significa que todos los alquileres deban subir un 2 %, ni que todos tengan que congelarse. Para saber qué ocurre en cada caso, es necesario comprobar la renta actual, las condiciones del contrato y el límite que resulte aplicable.
4. ¿Puedo pedir una prórroga de mi contrato de alquiler?
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor la norma.
Esta medida está sujeta a requisitos concretos. Entre ellos, el contrato debe encontrarse en alguna de las situaciones de vencimiento previstas legalmente y el inquilino debe estar al corriente del pago del alquiler, además de haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Si se cumplen las condiciones, el inquilino puede solicitar la prórroga y, como regla general, el propietario deberá aceptarla, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en la norma.
Durante ese tiempo se mantienen las condiciones del contrato vigente.
No obstante, esta prórroga extraordinaria no debe confundirse con las prórrogas ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco se aplica automáticamente a cualquier contrato: es necesario revisar las fechas de vencimiento y las circunstancias concretas.
5. ¿Qué cambia en los alquileres de temporada y por habitaciones?
Otra de las novedades importantes afecta a los contratos de alquiler temporal y al alquiler de habitaciones.
Los contratos de temporada deben responder a una necesidad temporal real del inquilino, como puede ser un desplazamiento por motivos de trabajo o estudios. La nueva regulación exige que esa causa se indique y pueda acreditarse.
La finalidad es evitar que se utilicen contratos temporales cuando, en realidad, la vivienda se necesita como residencia habitual.
La norma establece reglas específicas sobre la duración y las circunstancias que pueden determinar que un alquiler temporal deba considerarse un alquiler de vivienda habitual. Entre ellas, contempla determinados supuestos de duración superior a doce meses sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
También se introducen límites para el alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar, con carácter general, la renta del alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, las limitaciones de renta que resulten aplicables.
Por tanto, tanto propietarios como inquilinos deben prestar atención al tipo de contrato que firman y a la finalidad real del alquiler.
6. ¿Quién debe pagar los gastos de la inmobiliaria?
El Real Decreto-ley 29/2026 incluye medidas sobre los gastos relacionados con el alquiler y prohíbe trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria para formalizar el contrato, así como los impuestos asociados a la vivienda, en los términos previstos en la norma.
Si estás a punto de alquilar una vivienda y te solicitan cantidades adicionales por estos conceptos, conviene revisar qué se está cobrando, quién lo reclama y cuál es su fundamento.
No todos los gastos relacionados con una vivienda tienen el mismo tratamiento jurídico, por lo que es importante distinguir los gastos de formalización del contrato de otros conceptos, como los suministros o determinadas obligaciones asumidas por las partes.
7. ¿Qué pasa si el inquilino no puede pagar el alquiler?
La nueva regulación también introduce medidas para determinados procedimientos de desahucio cuando el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica.
En los supuestos previstos legalmente, se contempla la posibilidad de suspender el procedimiento durante un plazo máximo de dos meses para que la Administración competente ofrezca una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pague o consigne judicialmente las cantidades debidas y las costas procesales.
Si se cumplen los requisitos y se efectúa el pago íntegro en el plazo previsto, el procedimiento puede terminar y el contrato continuar vigente.
Además, la norma establece medidas específicas de suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con un régimen que puede extenderse hasta el 31 de diciembre de 2030, sujeto a las condiciones y excepciones legales.
Estas medidas no significan que cualquier impago impida recuperar una vivienda. Cada procedimiento debe analizarse individualmente, teniendo en cuenta la situación del inquilino, las características del propietario y los requisitos que establece la ley.
8. ¿Qué debo hacer si tengo un problema con mi contrato de alquiler?
Ante estos cambios, lo más importante es no tomar decisiones sin comprobar antes qué norma resulta aplicable.
Si eres propietario, conviene revisar cuándo vence el contrato, qué plazo de preaviso debes respetar, si puedes recuperar la vivienda y qué consecuencias económicas puede tener la finalización del alquiler.
Si eres inquilino, es recomendable comprobar si puedes solicitar una prórroga, si la actualización de la renta es correcta, si el contrato temporal responde a una causa real y qué opciones tienes si recibes una comunicación de no renovación o una demanda de desahucio.
Conservar el contrato, los justificantes de pago y las comunicaciones entre las partes puede resultar fundamental para defender tus derechos.
Asesoramiento jurídico en materia de alquileres en Tenerife
Las nuevas normas sobre arrendamientos pueden generar dudas tanto a propietarios como a inquilinos. Además, la fecha del contrato y las circunstancias de cada alquiler pueden cambiar por completo la respuesta jurídica.
En JC Abogado ofrecemos asesoramiento en materia de arrendamientos urbanos, incluyendo la revisión de contratos, las comunicaciones de no renovación, las actualizaciones de renta, la recuperación de viviendas y los conflictos derivados del impago del alquiler.
Si tienes dudas sobre cómo afectan estas medidas a tu vivienda o a tu contrato, puedes contactar con nuestro despacho para estudiar tu caso y valorar las opciones disponibles.
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